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銀根緊縮下的房企生態:資金鏈告急償債難題待

2018-06-29 13:47

某國有銀行地產金融事業部負責人向21世紀經濟報道記者表示,大型銀行已基本不向50強以外的房企發放開發貸和信用額度,部分銀行甚至將合作范圍縮至30強和20強房企。...

某國有銀行地產金融事業部負責人向21世紀經濟報道記者表示,大型銀行已基本不向50強以外的房企發放開發貸和信用額度,部分銀行甚至將合作范圍縮至30強和20強房企。(21世紀經濟報道)

“前兩年,金融機構來企業洽談業務,都是融資部門或CFO出面接待,最近就需要老板親自出馬了!苯,某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示。該人士對今年企業的融資壓力深有體會,以至于房企與金融機構接洽時,接待的級別和規格都在提升。

近期,審計署、央行、發改委密集釋放房地產融資層面的利空消息,直指銀行貸款和海外發債。這意味著,已持續收緊了兩年的融資政策,將可能迎來新一輪加碼。

在樓市調控中步步退讓的房企,正面臨“前后夾擊”的局面。一方面,銷售回款、海外發債、私募、銀行貸款等融資渠道大大受限,令企業的資金壓力進一步提升;另一方面,償債高峰期將在今年下半年出現,如何填補缺口將成為首要難題。

多重壓力之下,房企正在展開自救。有分析認為,“老板親自出馬”代表了企業姿態的變化,這可能導致企業策略出現一系列調整,并將體現在投資、拿地、開發、銷售等各個環節。

監管層釋放從緊信號

近期,監管層對房地產市場進行了一輪密集表態,其中不少內容直接指向房企融資。

6月20日,國家審計署發布報告指出,9家大型國有銀行違規向房地產行業提供融資360.87億元,抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。

6月25日,央行發布報告指出,“一些房地產企業負債率較高,償債壓力較大”。

6月27日,發改委負責人在答記者問時強調,“部分企業尤其是房地產、地方政府融資平臺等企業外債發行規模有所增加。這些企業評級情況參差不齊,有的經營收入和利潤不高,自身實力有限,但申請備案登記的外債規模偏大,動輒五六億美元,甚至高達數十億美元,申請發債規模與自身實力不相匹配。有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業由于沒有外匯收入來源,抵御匯率波動風險能力較弱!

在此之前,已有十多家房企發債遭遇中止,涉及碧桂園、龍湖、富力、合生等大型房企。

6月28日,住建部等七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動。雖未直接提及房地產融資,但整治內容中包括“違規銷售”,被認為將對房企的定金和預售款來源產生影響。在長沙于6月25日出臺的調控措施中,同樣有著“嚴禁收取認籌金”的說法。

這一輪表態是過去兩年來融資政策不斷收緊的延續。從2016年以來,在樓市調控政策收緊的大框架下,監管層分別對私募、發債、信托、銀行等融資渠道做出限制,使得房企的資金來源不斷收窄。

華創證券指出,2015年和2016年,房企的主要資金來源為境內發債。到2017年,該渠道逐漸被ABS和中票所替代,發債也轉向海外。進入2018年,海外融資也大大受限,前5月房企利用外資規模下降了76.2%。

在日趨嚴厲的監管下,企業的融資成本不斷上升。根據公開融資信息綜合統計,2016年,內地發債平均成本在4%-5%的水平,部分企業可低至4%以下。到2017年,成本普遍提升至5%以上,中小房企則提升至7%-9%。訴諸海外的部分,資金成本也因美國加息而抬升,且普遍不低于國內融資。

同策研究院首席分析師張宏偉指出,“到2018年,疊加銀信業務、委托貸款、企業債、海外融資等渠道進一步收緊,房企面臨融資困境,很難融到錢,甚至有的房企融資成本在12%-15%!

未來或現“以價換量”

春江水暖鴨先知。房企對這種變化有著明確的感知!爸行∑髽I的壓力最大,前幾天還有企業老板專門去拜會銀行領導!鼻笆龇科笕耸勘硎,這并不是尋,F象,因為這些工作通常由融資部或CFO來做。房地產市場比較好的時候,銀行還會主動拜會房企。

如今情況已經反轉。某國有銀行地產金融事業部負責人向21世紀經濟報道記者表示,大型銀行已基本不向50強以外的房企發放開發貸和信用額度,部分銀行甚至將合作范圍縮至30強和20強房企。

房企老板態度的變化,側面反映出資金壓力的存在!皟H僅現在我知道,TOP20房企當中,至少6家是比較緊張的,降準解決不了它們的問題。另外,其中有一家全國性品牌房企1-4月拿地投入800億,5月份開始已經暫停拿地了!還有另外一家品牌房企,為了融資幾乎質押了公司的全部股權,現在也面臨比較大的償債壓力!睆埡陚フf。

他還表示,從房企資金兌付壓力來看,2018年房企面臨的壓力將真正體現(2016年房企集中加杠桿擴張,借貸資金平均周期2年)。

實際上,一些小型房企已經出現債務違約。有媒體報道稱,云房集團持股51%的子公司京鵬地產,出現對重慶國際信托股份有限公司3億元債務到期未償付的情況。恒盛地產早在2017年的年報中就披露,“若干借款的本金還款及利息付款分別為32.73億元及14.97億元已逾期(逾期貸款)”。

大中型房企則積極開展自救。除老板親自拜會金融機構外,很多企業的策略已經發生調整。

某閩系房企相關負責人向記者表示,企業應對資金壓力的手段并不多,無非是“少舉債、少拿地、快周轉、薄利潤”。他還表示,很多房企的銷售目標增幅都已下調,今年整體的擴張速度肯定會放緩。

在拿地方面,企業的態度十分謹慎。該人士透露,過去兩年誕生的很多高價地和“地王”項目,正悄然引入合作方,從而分擔市場風險。

某大型房企西安公司負責人向21世紀經濟報道記者透露,總部對區域公司的拿地預算收得很緊,從去年下半年以來,公司還沒有在西安拿地。由于該公司擁有一定的項目儲備,“總部的要求是,先把項目賣一賣,做點回款”。

他同時說,當前最大的問題在于限價政策較為嚴厲,因此暫時還不會大規模推盤,對價格的讓步也比較有限。但未來的銷售策略如何,還要視政策的變化而定。

張宏偉則認為,以價換量將是必然!2018年三季度為民營房企資金兌付壓力最大的時間。出于回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場‘借新還舊’渠道收緊等因素,更多的房企會放棄自己的價格‘底線’,尋求主動降價!

關鍵詞:銀根緊縮

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